Cần Thơ: Năm 2022 giá bất động sản tăng đến 30%

(NSMT) - Những ngày đầu năm mới, giá đất Cần Thơ có những rục rịch chuyển mình, bất chấp thông tin mới đây Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá và kiểm soát nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản (BĐS) và tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường BĐS. Nhịp sống Miền Tây Online đã trao đổi với ông Lê Phương Đông, Trưởng Văn phòng Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long về vấn đề này.

Thưa ông, nguyên nhân nào đã khiến đất tại Cần Thơ tăng giá?

Do thị trường chung tăng, dòng tiền đầu tư đang đổ vào đất nhiều hơn là các kênh khác như vàng, chứng khoán hay gửi ngân hàng.

Bên cạnh đó, TP Cần Thơ có chủ trương rà soát và siết chặt tiến độ các dự án đầu tư BĐS cũng là động thái tích cực góp phần minh bạch thông tin thị trường, đảm bảo chất lượng sản phẩm đầu ra nên khách hàng cũng yên tâm hơn khi giao dịch.

Thông tin đầu tư hạ tầng như tuyến đường sắt cao tốc nối Cần Thơ với TP.HCM cũng có tác động đến tâm lý người dân, hoặc có nhiều doanh nghiệp đổ về Cần Thơ phát triển các dự án BĐS, không chỉ là dự án đơn lẻ mà sắp tới có cả các dự án du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn, có nhiều loại hình sản phẩm như shophouse, condotel tương tự như Nha Trang, Đà Nẵng.

Hơn nữa, tâm lý người Đồng bằng Sông Cửu Long nói chung, Cần Thơ nói riêng không quen sống trong các chung cư cao tầng, mà họ muốn sở hữu căn nhà do chính tay họ thiết kế – xây dựng nên phân khúc đất nền có nhiều dư địa phát triển ở thị trường này.

Do khan hiếm nguồn nền giá rẻ, giá nhà, giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng cao đã kéo giá mua, bán nhà ở, đất ở tăng nhanh.

Các buổi đấu giá đất diễn ra công khai với sự tham gia của nhiều tổ chức, cá nhân quan tâm cùng với đó là nhóm đầu tư, đầu cơ liên kết kéo giá, trả giá cao ngất ngưỡng sau những buổi đấu giá để đẩy giá thị trường lên mặt bằng giá mới.

Là người am hiểu về BĐS vùng ĐBSCL, ông thấy thị trường BĐS Cần Thơ như thế nào?

Hiện tại cần Thơ với gần hơn 5.000 nhà môi giới bất động sản hoạt động tại các sàn và các Công ty Bất động sản và các cá nhân hoạt động độc lập nhưng điều sử dụng công nghệ thông tin, mạng xã hội để kết nối thông tin, chào giá cạnh tranh đến người mua, người bán tham khảo một cách minh bạch. Vì vậy, BĐS Cần Thơ sẽ không xảy ra tình trạng sốt ảo như TP.HCM và các tỉnh thành khác.

Thị trường BĐS Cần Thơ khó xảy ra tình trạng bong bóng bởi nhiều tác động tích cực, như thông tin minh bạch và sự quản lý chặt chẽ của ngành chức năng. Đặc biệt, hiện nay lĩnh vực BĐS được quản lý chặt chẽ, thành phố siết chặt tình trạng phân lô, bán nền tràn lan ở các khu vực không phù hợp với quy hoạch đất ở.

UBND thành phố cũng đã ban hành Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND (ngày 2/10/2017) quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Bên cạnh đó, những khách hàng có nhu cầu nhà ở thực cũng tăng rõ rệt đã làm tăng mật độ dân cư, mật độ xây dựng ở các KĐT mới. Vì thế, thị trường BĐS Cần Thơ dự báo sẽ tăng trưởng lành mạnh, đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư của người dân.

Ở một số dự án như khu dân cư Nam Long, khu dân cư Hồng Loan thuộc Nam Sông Cần Thơ (Q.Cái Răng) chào bán giai đoạn 2, 3 nên chủ yếu là nhà đầu tư tham gia mua "lướt sóng". Giá bán vì thế cũng bị CĐT và môi giới đẩy lên cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Giá giao dịch trung bình tại các dự án này dao động từ 20-40 triệu đồng/m2. Ở các vị trí đẹp, đường lớn giá có thể lên đến 50-62 triệu đồng/m2. Tức tăng khoảng 25-30% so với 6 tháng trước, và tăng từ 50-60% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thông thường sau tết thị trường BĐS sẽ tăng trưởng, ông dự báo như thế nào về tình hình này trong năm 2022?

Theo tôi, thị trường BĐS Cần Thơ sẽ tiếp tục tăng trưởng về giá và giao dịch từ quý 1/2022 trở đi ở các phân khúc đất nền, nhà xây sẵn, nhà cũ trong nội ô. Giá bán dự báo sẽ tăng khoảng 10-30% (tùy vị trí) tính từ thời điểm hiện tại. Xu thế đầu tư BĐS sẽ tiếp tục mở rộng ở TP Cần Thơ bởi hạ tầng giao thông tại địa phương đang phát triển.

Thị trường Bất động sản TP Cần Thơ thời gian qua có thể hiểu là, trước diễn biến “nóng” của thị trường đất nền, nhiều người lo ngại xảy ra “bong bóng nhà đất” giống như giai đoạn 2008 - 2011, khiến thị trường “đóng băng” 3 năm liền sau đó. Nhưng hiện tại, thị trường Cần Thơ đang phát triển ổn định, chưa có hiện tượng bất thường. Nhìn chung, trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, những đợt “sốt đất” vừa qua chưa có tác động lớn đến thị trường chung, đó chỉ là những con “sóng nhỏ”, thậm chí giá đất tăng được đánh giá chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thật. Có thể nói, hiện tại, thị trường bất động sản Cần Thơ chỉ “đứng giá” chứ không giảm, đầu năm 2022 này, thị trường sẽ sôi động trở lại khi các dự án mới chào bán ra thị trường.

Còn những năm tiếp theo, thưa ông?

So với các thành phố trực thuộc Trung ương, giá đất tại TP Cần Thơ luôn thấp nhất và tăng trưởng ổn định, không có sự đột biến do đầu cơ thổi giá, đây là điểm sáng của thị trường BĐS TP Cần Thơ. Cùng với đó, Cần Thơ là thành phố trẻ, năng động, là thủ phủ của miền Tây với nhiều tiềm năng, lợi thế để phát triển du lịch, nghĩ dưỡng; hệ thống giao thông đường bộ, đường không, đường thủy được đầu tư đồng bộ, hiện đại; khí hậu ôn hòa, đây sẽ là đòn bẩy giúp TP Cần Thơ phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội nói chung, thị trường BĐS nói riêng trong thời gian tới.

Thời điểm khó khăn do dịch bệnh sẽ là lúc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém; còn những khách hàng “tiền tươi, thóc thật” có thể trụ vững qua giai đoạn này thậm chí có thể mua thêm được những sản phẩm tốt với giá hợp lý do các NĐT bán cắt lỗ, bán sớm để giải quyết các khoản vay ngân hàng”. Trước đây, khi thị trường tăng trưởng tốt, dù giá mắc hay rẻ các NĐT cũng tham gia lướt sóng để kiếm lời. Nay thị trường đi vào bình ổn, ngân hàng kiểm soát nguồn vốn đổ vào BĐS nên các NĐT không tham gia lướt sóng mà chủ yếu là bán chốt lời.

Những tháng cuối năm 2021, thị trường Cần Thơ diễn ra sôi động, giá đất tăng nóng. Giá nhà đất nội ô trong khoảng 2 năm gần đây đã tăng 50% - 70%. Đất ở khu An Khánh, An Bình, Hưng Lợi (quận Ninh Kiều), khu Nam Cần Thơ đều tăng nhanh. Nguyên nhân được giới kinh doanh cho là có nhiều tập đoàn BĐS lớn đến Cần Thơ đầu tư, giới nhà giàu các tỉnh lân cận mua nhà đất cho con em học, tập và những tuyến đường cao tốc, đường sắt cao tốc Tp.HCM - Cần Thơ đều nằm trong kế hoạch triển khai.

Thực tế cho thấy, khu vực nào có nhiều NĐT tham gia mua sẽ bị đội giá lên cao trong khi khách hàng có nhu cầu ở thực sự sẽ tìm mua những vị trí có giá tương đối ổn định. Như vậy, nhu cầu thực của khách hàng sẽ là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS trong thời gian tới khi dịch đi qua, và thông tin về thị trường minh bạch hơn.

TP Cần Thơ với lợi thế hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư hoàn chỉnh, thị trường BĐS trong thời gian qua đã phát triển tương đối ổn định, không có tình trạng “bong bóng” như một số nơi khác, nên sẽ là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lớn trong thời gian tới.

Mặc dù có những đánh giá sáng sủa, tuy nhiên vẫn không loại trừ những nguyên nhân có thể dẫn đến nguy cơ “bong bóng”. Vậy đâu là những nguyên nhân nhận biết trước?

Thứ 1: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang áp dụng trên địa bàn thành phố Cần Thơ một phần chưa sát diễn biến thị trường bất động sản của khu vực trong những năm qua nhưng chậm thay đổi, bổ sung. Thành phố chưa có khung chính sách đặc thù riêng cho các thành phố lớn trực thuộc trung ương. Với việc UBND thành phố Cần Thơ hiện đang áp dụng song song 2 khung chính sách để bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân ( Khung chính sách của thành phố áp dụng chung cho nhiều dự án và khung chính sách áp dụng cho các dự án ODA gồm Dự án Kè, dự án đường, nâng cấp đô thị…). Đơn giá tính giá bồi thường có sự chênh lệch cho các dự án công ích, cộng cộng, phúc lợi xã hội.. thường thấp hơn rất nhiều so với giá bồi thường, hỗ trợ của các chủ đầu tư là đơn vị doanh nghiệp, chủ đầu tư là tư nhân tự thỏa thuận chuyển nhượng tại cùng một thời điểm, có cùng vị trí tương đương, đây là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ GPMB, chậm tiến độ giải ngân, chậm thời gian thu hồi đất và cũng là nguyên nhân chính đẩy giá đất ngoài thị trường tăng cao, nguy cơ tiềm ẩn tạo ra bong bóng bất động sản

Thứ 2: Các quỹ đất sạch tại trung tâm quận Ninh Kiều, Cái Răng, Bình Thủy và trung tâm các quận, huyện không còn nhiều, một số dự án có thời gian thực hiện kéo dài trên 10 năm, chi phí GPMB đội lên rất nhiều so với phương án được phê duyệt ban đầu.

Chủ đầu tư dự án chậm giao nền tái định cư cho dân hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư thiếu kết nối đồng bộ chưa đảm bảo bảo nhu cầu xây dựng nhà ở, từ đó người dân mua đi, bán lại các suất nền tái định cư theo dạng lúa non, giá bán vì thế mà ngày tăng cao nhưng nhà nước không quản lý được.

Cần Thơ sau nhiều năm không có thêm nhiều dự án mới được phê duyệt, các khu đô thị tái định cư đã bố trí gần hết quỹ nền, nhiều khu dân cư đã cạn nguồn nền và không có thêm dự án mới. Khi thực hiện dự án mới chủ đầu tư không có sẵn quỹ nền để bố trí TĐC từ đó chủ đầu tư tự tìm mua nền TĐC trong dân để làm quỹ nền TĐC hoặc bố trí tái định cư phân tán theo giá thị trường, và là nguyên nhân kéo giá mua, bán nền tăng lên.

Thứ 3: Có những chủ đầu tư kém năng lực, yếu vốn, nhưng sau khi nhận được quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định phê duyệt dự án 1/500 của Ủy ban nhân thành phố và UBND các quận, huyện nhưng  không thực hiện khâu GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dân mà thay vào đó là huy động vốn, góp vốn bằng hình thức cổ phần, cổ phiếu hoặc vẽ sơ đồ quy hoạch phân lô nền  chuyển nhượng dự án lòng vòng bằng hình thức hợp tác kinh doanh…đây là nguyên nhân gây bất ổn tình hình an ninh, chính trị, xã hội nơi các dự án có quy hoạch treo kéo dài.

Các khu vực có dự án quy hoạch treo kéo dài nhưng không thực hiện giải tỏa bồi thường đã xảy ra tình trạng người dân tự ý xây dựng nhà hàng loạt để đối phó quy hoạch, để được hưởng chính sách bồi thường, tái định cư, giá mua bán chuyển nhượng không ngừng tăng lên sau những lần sang tên đổi chủ.

Thứ 4: Cần Thơ là cửa ngõ trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long là nơi kết nối giao thương mua bán của vùng. Vì vậy sau thời gian giản cách xã hội từ tháng 10/2021 nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Cần Thơ mở cửa hoạt động trở lại, nhiều dự án đã tái khởi động, khởi công chào bán, cùng với việc thành phố đã tạo hành lang pháp lý bình đẳng trong thu hút đầu tư, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở, đất ở đã làm tăng nhiệt thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022.